东城区小规模增值税优惠政策

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甲房地产企业的A项目，开发产品全部为非普通住宅。在增值税上，采用一般计税方法。已知项目销售额共1亿元（含税），土地价款3200万元，建筑安装等其他开发成本合计2752。29万元（不含税）。假设不考虑其他成本和可扣除的相关税费，开发费用按10％比例扣除，加计扣除额20％。已知该项目适用9％的增值税税率，且在增值税中使用土地价款抵减了销项税额。
从土地增值税扣除项目角度看，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条明确，取得土地使用权所支付的金额，为计算增值额可扣除的项目。换句话说，判定土地成本可否据实全额扣除的关键，在于判定土地成本是否属于取得土地使用权所支付的金额。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）也明确，清算表格第6栏“取得土地使用权所支付的金额”栏次，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权，而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。
也就是说，土地增值税清算中可以扣除的土地成本，为取得土地使用权实际支付的金额，该金额体现为财政非税收入票据上记载的金额。因此，笔者认为，土地成本应据实全额扣除，即第一种观点正确。
从土地增值税应税收入角度来看，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）进一步明确，营改增后，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入，不含增值税销项税额。《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条也规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
从上述规定可以看出，房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其土地增值税应税收入＝全部价款和价外费用－（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9％）×9％＝全部价款和价外费用÷（1＋9％）＋当期允许扣除的土地价款÷（1＋9％）×9％。综上所述，笔者认为，土地价款抵减的销项税额，应以增加土地增值税应税收入的形式体现，而非从土地成本中扣减。换句话说，土地成本在土地增值税计算中不受抵减销项税额的影响，不做扣减处理。
也就是说，国内消费者通过跨境电商平台订购境外电商企业以1210监管模式进口至上述试点城市（区域）内正面清单内的商品，均可以享受《财政部 海关总署 税务总局关于完善跨境电子商务零售进口税收政策的通知》（财关税〔2018〕49号，以下简称“49号文件”）规定的进口商品税收优惠政策——在限值以内进口的跨境电子商务零售进口商品，关税税率暂设为0％；进口环节增值税、消费税取消免征税额，暂按法定应纳税额的70％征收。消费者超过单次限值5000元、累加后超过个人年度限值的单次交易26000元，以及完税价格超过5000元限值的单个不可分割商品，则按跨境电商方式监管，以一般贸易方式全额征税。
同时，为境外电商企业服务的其他国内注册的商业主体，包括跨境电商平台、物流企业、支付企业、监管场所运营企业等，在进口方面暂时并没有特殊的税收优惠政策，均按照国内税收优惠政策执行。如属于小规模企业发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元，季度销售额未超过45万元的，免征增值税。适用增值税差额征税政策，以差额后的销售额确定是否享受免税政策。
消费者个人进口《跨境电子商务零售进口商品清单》内、限于个人自用并满足的商品，在规定限额内享受零关税优惠，同时增值税与消费税按70％计征。
【增值税】根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”
【土地增值税】根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税……第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。”
2、关于中山市在土地增值税清算中是采用二分法还是三分法？答：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布＜国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程＞的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。
答：1。投资者：按照转让无形资产缴纳增值税（涉及土地使用权转让适用税率9％，不涉及的土地使用权转让适用税率6％；征收率3％）。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加分别按增值税的应纳税额的7％、3％、2％计征。对收入减除该资产原值及合理税费后的余额作为所得额征收所得税（个人所得税按20％，企业所得税税率25％）。按万分之五计征印花税。涉及土地使用权转让的征收土地增值税（土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。）
4、清远市土地增值税清算采用二分法还是三分法？